Un investissement immobilier bien organisé génère beaucoup de bénéfices. Néanmoins, le marché immobilier est devenu très délicat ces dernières années et demande plus de prudence. Avant de faire un investissement immobilier, voici les principaux indicateurs à utiliser pour déterminer sa rentabilité.
Le rendement locatif brut
Le rendement locatif brut est l’indicateur le plus connu et le plus simple à calculer. D’abord, le rendement locatif est un élément important dans un projet d’investissement immobilier. C’est un ratio entre le revenu des loyers et le prix d’achat qui s’exprime en pourcentage. Cet indicateur permet d’estimer la rentabilité d’un investissement immobilier en fonction du prix d’achat et des revenus locatifs annuels. Prenons le cas d’un bien à 300 000€ loué à 900€ le mois. Le calcul de rendement brut sera le suivant : (900 × 12) / 300 000€ × 100= 3,6 %, soit un taux de rendement brut de 3,6 %.
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Le rendement net
Le rendement net est un indicateur qui permet de déterminer la rentabilité exacte d’un investissement immobilier. En principe, il se calcule comme le rendement brut. Cependant, le rendement net prend en compte certains éléments qui ont un impact financier sur l’investissement. Il s’agit des taxes foncières, des charges de copropriété et l’impôt sur les revenus locatifs. Pour faire le calcul, vous évaluerez le montant total des loyers annuels et ensuite vous soustrairez les taxes, les charges, impôts et les droits de mutation. Vous pouvez effectuer ce calcul pour plusieurs projets immobiliers afin de déterminer le plus rentable.
Le cashflow
Le cashflow est un indicateur qui permet d’avoir plus de visibilité sur un projet d’investissement immobilier. Il désigne la trésorerie générée par l’activité d’un bailleur et est vraiment recommandé dans le cadre d’une SCPI (société civile de placement immobilier). Son calcul prend en compte tous les flux financiers en rapport avec l’investissement. L’évaluation de tous ces flux varie en fonction du marché immobilier du lieu où se situe le bien concerné. En effet, le prix des loyers, les taxes foncières, le montant des biens immobiliers et les impôts varient d’une ville à une autre.
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Lorsque le cashflow est positif, cela suppose que votre investissement s’autofinance et qu’il génère plus d’entrées d’argent que de sortie. Ainsi, les loyers perçus sont supérieurs à la somme des autres dépenses ainsi que le remboursement du crédit immobilier. Cependant, il peut être négatif, cela suppose qu’il faut fournir un effort d’épargne nécessaire pour l’investissement. Par ailleurs, il est important de notifier que le cashflow est un peu particulier la première année en raison des dépenses spéciales. Il s’agit des frais de notaire, les frais d’agence, la part d’épargne pour le financement, etc.
La plus-value immobilière
Au-delà du cash-flow, la plus-value immobilière est un indicateur à ne pas négliger pour évaluer la performance d’un projet d’investissement immobilier. Elle représente l’écart entre le prix d’achat et de vente du bien immobilier. Autrement dit, elle désigne le gain réalisé lors de la revente du bien immobilier acquis. Pour être rentable, il faut donc que cette plus-value soit conséquente.
Pensez à bien noter que plusieurs facteurs influent sur la réalisation effective de cette plus-value. Les fluctuations du marché immobilier ont un impact majeur sur cette notion. Effectivement, si le marché connaît une forte croissance lorsque vous vendez votre bien immobilier, alors vous pouvez espérer une belle plus-value. À contrario, si l’environnement économique n’est pas favorable, cela peut engendrer une moins-value voire même conduire à des pertes financières importantes.
L’emplacement géographique ainsi que les spécificités propres au bâtiment sont aussi déterminants dans la valorisation du prix de ce dernier et donc, par extension, dans sa potentielle future revente avec une importante plus-value immobilière.
N’oublions pas non plus les mesures fiscales qui peuvent avoir un impact significatif en fonction des modalités choisies (Déclaration ISF • Loi Pinel…).
La combinaison intelligente des indicateurs tels que le cash-flow ou encore la plus-value immobilière permet aux investisseurs avisés d’évaluer précisément leur stratégie globale d’investissement immobilier et donc de prendre les décisions les plus avisées vis-à-vis des projets à venir.
L’effet de levier financier
Un autre indicateur clé que les investisseurs immobiliers doivent aussi prendre en compte est l’effet de levier financier. Cet effet permet aux investisseurs d’augmenter leur potentiel de bénéfices tout en limitant le montant initial qu’ils ont à débourser pour acquérir un bien immobilier. En pratique, cela signifie que les investisseurs peuvent utiliser des dettes pour financer une partie ou la totalité de leurs projets immobiliers.
Lorsqu’un projet immobilier est financé par emprunt, c’est-à-dire avec une partie du capital provenant d’une banque, l’investisseur peut profiter d’un tour de passe-passe financier. En effet, il peut espérer un retour sur investissement plus élevé car le coût réel du financement sera moins important que celui du rendement obtenu grâce à ce même placement dans le temps.
Par exemple : si vous achetez un appartement à 100 000 euros et financez cet achat avec 70 % de prêt bancaire (soit 70 000 €) et les autres fonds personnels (30% soit 30 000 €), alors votre résultat net sera calculé uniquement sur la somme des apports personnels : ici seulement sur les fameux ‘30%’. Si vous revendez votre appartement acquis au prix fort quelques années plus tard (disons à hauteur de deux fois son prix initial : soit environ près de 200k€), alors vous aurez réalisé • avant impôts • une grosse opération gagnante ! Sur cette opération précise, la rentabilité brute aurait été doublée comparée au scénario d’achat de ce même bien immobilier sans recourir à l’emprunt.
Cet effet de levier financier est donc un indicateur important pour évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier. Il faut être prudent lorsqu’on utilise cet indicateur. Effectivement, le recours excessif à des emprunts peut aussi entraîner des risques financiers importants en cas de conjoncture économique défavorable ou si les taux d’intérêt augmentent brusquement. Par conséquent, il est crucial pour les investisseurs immobiliers de considérer tous ces facteurs avant de prendre une décision finale sur leur projet d’investissement immobilier.
