La loi Denormandie, adoptée en 2019, vise à revitaliser les centres-villes en encourageant la rénovation de logements anciens. Destinée aux investisseurs, elle offre des avantages fiscaux significatifs pour ceux qui acquièrent et rénovent des biens immobiliers dans des zones spécifiques.
Les avantages incluent une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du montant de l’investissement, répartie sur plusieurs années. Pour être éligible, le bien doit être situé dans l’une des 222 communes éligibles, et les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
Qu’est-ce que la loi Denormandie ?
La loi Denormandie, ou dispositif Denormandie, est une mesure fiscale introduite par Julien Denormandie, ancien ministre chargé de la Ville et du Logement. Mise en place en 2019 dans le cadre de la loi Elan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), elle a pour objectif de revitaliser les centres-villes en favorisant la rénovation de logements anciens.
Dispositif fiscal encadré par l’article 199 novovicies du code général des impôts, la loi Denormandie permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en échange de l’acquisition et de la rénovation de biens immobiliers dans des zones spécifiques.
Les critères pour bénéficier de cette réduction d’impôt sont stricts :
- Le logement doit être situé dans l’une des 222 communes éligibles.
- Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
- Les rénovations doivent améliorer la performance énergétique du bien.
La loi Denormandie offre ainsi un double avantage : elle contribue à la réhabilitation du parc immobilier ancien tout en offrant aux investisseurs une incitation fiscale attractive. Pour prétendre à ces avantages, les investisseurs doivent respecter les critères d’éligibilité, notamment en matière de localisation, de montant des travaux et de destination des biens rénovés.
Quelles sont les conditions d’éligibilité de la loi Denormandie ?
Pour bénéficier du dispositif Denormandie, plusieurs conditions d’éligibilité doivent être respectées.
Localisation et nature du bien
- Le logement doit être situé dans l’une des 222 zones éligibles définies par le gouvernement.
Travaux de rénovation
- Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
- Les rénovations doivent améliorer la performance énergétique du bien, conformément aux normes en vigueur.
Critères liés au locataire et au propriétaire
- Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire.
- Le propriétaire-bailleur doit être majeur et contribuable français.
Plafonds de loyers et de ressources
Pour répondre aux exigences du dispositif, les loyers pratiqués ne doivent pas dépasser les plafonds réglementaires. De même, les ressources du locataire doivent respecter des plafonds spécifiques.
| Zone | Plafond de loyer (€/m²) | Plafond de ressources (€/an) |
|---|---|---|
| Zone A | 17,55 | 57 489 |
| Zone B1 | 13,04 | 42 846 |
| Zone B2 | 10,44 | 31 280 |
La rigueur de ces critères vise à garantir une réelle amélioration du parc immobilier tout en assurant une accessibilité locative.
Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Denormandie ?
Le dispositif Denormandie offre plusieurs avantages fiscaux aux investisseurs immobiliers. L’un des principaux atouts réside dans la réduction d’impôt sur le revenu.
Réduction d’impôt
Cette réduction est calculée en fonction de la durée de l’engagement locatif :
- 6 ans : réduction de 12 % du montant de l’investissement
- 9 ans : réduction de 18 %
- 12 ans : réduction de 21 %
Plafonnement des investissements
Les investissements immobiliers éligibles au dispositif Denormandie sont plafonnés à 300 000 euros par an et par foyer fiscal. Le prix au mètre carré est limité à 5 500 euros.
Cumul avec d’autres dispositifs
La loi Denormandie peut être cumulée avec d’autres dispositifs fiscaux, sous certaines conditions. Toutefois, le plafonnement global des niches fiscales s’applique, limitant l’avantage à 10 000 euros par an.
Exonération de la plus-value
Les plus-values immobilières réalisées lors de la revente du bien peuvent être exonérées d’impôt après une détention de 22 ans, conformément aux règles de droit commun.
Ces avantages fiscaux font de la loi Denormandie une option attractive pour les investisseurs souhaitant conjuguer rendement et engagement social.
Comment bénéficier de la loi Denormandie ?
Pour bénéficier de la loi Denormandie, plusieurs étapes et conditions doivent être respectées. Pensez à bien identifier les communes éligibles. Une carte des communes est disponible sur le site umap.openstreetmap.fr.
Identification des communes et des biens
- Consultez la carte des communes pour vérifier si la zone géographique où vous souhaitez investir est éligible.
- Sélectionnez un logement nécessitant des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
Travaux et performance énergétique
Les travaux de rénovation doivent améliorer significativement la performance énergétique du logement. Ces améliorations peuvent inclure :
- Isolation thermique des murs, toitures et fenêtres.
- Installation de systèmes de chauffage plus performants.
Plafonds de loyers et de ressources
Le loyer appliqué au locataire ne doit pas dépasser des plafonds réglementaires. Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire-bailleur.
Simulateur et démarches administratives
Un simulateur est disponible sur service-public.fr pour vous aider à estimer le montant de la réduction d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre. Suivez les démarches administratives suivantes :
- Déposez une déclaration de travaux auprès de la mairie.
- Conservez tous les justificatifs des travaux effectués et des paiements.
- Effectuez la déclaration fiscale annuelle en indiquant les montants investis et les travaux réalisés.
Ces démarches permettent de s’assurer que l’investissement respecte les conditions d’éligibilité et bénéficie des avantages fiscaux prévus par la loi Denormandie.
